隨著我國城市化建設(shè)進程邁入新階段，城市建設(shè)已從過去偏重追求增量的“粗放式發(fā)展”進入更加關(guān)注存量的“精細化運營”階段。城市更新通過賦能產(chǎn)業(yè)升級，提高存量資源的綜合使用效率，不斷提升城市能級，讓城市空間重獲生命力。城市更新已成為推動盤活存量、培育增量、提升質(zhì)量的重要工作抓手。

天咨集團城市更新部積極響應國資委盤活存量資產(chǎn)的工作部署，將城市更新與盤活存量相結(jié)合，推進研究津灣廣場、五大道、廣播器材廠、天開科技園等存量資產(chǎn)盤活的路徑和關(guān)鍵點，賦能低效資產(chǎn)再放異彩。

（一）城市微更新—文商旅助力津灣廣場重煥異彩

天津津灣廣場作為融合現(xiàn)代化、歐式建筑于一體的高端商務商業(yè)聚集區(qū)，經(jīng)歷10余年的發(fā)展后面臨業(yè)態(tài)老化、品牌競爭力下降、消費吸引力不足、空置率較高等問題，急需通過城市更新迭代轉(zhuǎn)型升級。城市更新部助力天津旅游集團通過商業(yè)資源導入、文旅活動助力，推動津灣游客集散中心及光影秀項目，通過“微更新、精提升”，基于“文化搭臺、旅游導入、商業(yè)變現(xiàn)”的更新理念，重塑津灣廣場天津文商旅新IP，打造600年城市文化會客廳、文商旅地標宣傳引流平臺及津門老字號打卡集合地，使津灣廣場及周邊地區(qū)重新煥發(fā)生機與活力。

項目堅持經(jīng)營模式創(chuàng)新，引入社會資源和專業(yè)團隊，加強存量資產(chǎn)優(yōu)化整合，提升項目運營管理能力，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)方、旅游經(jīng)營權(quán)所有方、商業(yè)運營方的合作共贏，充分激發(fā)各方的積極性；以項目激活海河旅游資源和津灣廣場存量資源，以文化、旅游、商業(yè)為津灣廣場賦能，提升津灣廣場經(jīng)濟和人文活力，提高存量資產(chǎn)效益。該項目的成功實施將為存量資產(chǎn)盤活和城市微更新提供積極的示范效應。

圖1  十一國慶期間津灣廣場燈光秀現(xiàn)場圖

（二）分散產(chǎn)權(quán)城更探索—五大道小洋樓街區(qū)提升研究

五大道歷史文化街區(qū)作為融合西方文化和中國傳統(tǒng)文化的重要載體和歷史印跡，被公認為天津市獨具特色的“萬國建筑博覽會”。但由于產(chǎn)權(quán)雜亂、空間狹小、配套不足，長期以來五大道的歷史文化資源一直沒有有效釋放。

受市重點項目工作辦邀請，城市更新部承接了“五大道區(qū)域城市更新項目謀劃”工作。為有效盤活五大道小洋樓資源、講好小洋樓生生不息故事、保護好五大道歷史風貌和慢生活方式，策劃從城市體檢入手，對五大道的空間肌理、建筑現(xiàn)狀、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、歷史文物資源、閑置資源等開展診斷，梳理出其文化資源價值未充分挖掘、風貌建筑產(chǎn)權(quán)歸屬復雜、現(xiàn)狀空間難以適應片區(qū)功能快速迭代、片區(qū)交通問題日益凸顯等問題清單，基本傳承再現(xiàn)、保護利用、功能升級、價值提升，提出了文旅融合的旅游體驗和消費氛圍、歷史建筑保護利用“共建共治共享”、文化康養(yǎng)文化活力載體打造、歷史街區(qū)原真性保護、慢行交通的解決方案，激活五大道小洋樓的應有價值，并把錯配閑置的資源擺正、錯綜復雜的關(guān)系理順，且賦予新的內(nèi)容和價值。經(jīng)深入調(diào)查研究，形成了“五大道區(qū)域城市更新總體策劃---城市中心區(qū)多產(chǎn)權(quán)歷史街區(qū)更新模式研究”，為五大道的盤活提升進行了有益的探索，并提供了重要的借鑒。

圖2  五大道區(qū)域城市更新項目謀劃評審匯報現(xiàn)場圖

（三）低效土地利用——借力存量盤活相關(guān)政策探索可行路徑

2023年9月14日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號），提出以增量為主的土地資源開發(fā)轉(zhuǎn)到存量提效的重大決策，并將城中村和低效工業(yè)用地列為重點。為有效盤活低效土地，城市更新部綜合利用城市更新、片區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)升級、工業(yè)技術(shù)改造等政策對其進行分類研究，探索借助城市更新政策，將城中村、低效工業(yè)用地等列入城市更新范圍，在滿足拆除比、拆建比等相關(guān)指標情況下，研究通過拆除新建、提升改造、產(chǎn)業(yè)賦能等方式盤活低效用地的可行路徑；探索原土地使用權(quán)人、再開發(fā)實施主體、政府土地儲備機構(gòu)或者投資平臺通過重組、收購等方式，研究集中連片綜合盤活相鄰多宗低效利用地塊的可行路徑；探索利用現(xiàn)有工業(yè)用地建設(shè)先進制造業(yè)、新基建、生產(chǎn)性及高科技服務業(yè)、產(chǎn)品改良、產(chǎn)學研合作、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，研究實施立體開發(fā)、復合用地，重新盤活利用原低效工業(yè)用地的可行路徑。

今后，城市更新部將進一步聚焦存量資源，致力于城市更新相關(guān)政策研究、項目實施模式創(chuàng)新、前期咨詢服務和項目過程管理咨詢，積極構(gòu)建城市更新資源生態(tài)體系，助力城市更新項目孵化和落地實施，更好發(fā)揮城市更新作為存量資產(chǎn)盤活的重要作用，推動天津城市低效資源優(yōu)化利用和產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展。